Friday, March 02, 2018

Unga och bostadsmarknaden

Ingen kan väl missat det nya amorteringskravet som trädde i kraft vid månadsskiftet som innebär att man måste amortera 1% extra på ett bostadslån som överstiger 4,5 gånger bruttolönen per år (eller 54 månadslöner före skatt vilket är samma sak).

Ofta lyfts framförallt unga som ska ta sig in på bostadsmarknaden fram som den stora förloraren och det är ju inget snack om att det är tuffare idag än när jag själv köpte första lägenheten för snart 15 år sen. Då var priserna mycket lägre, man fick låna 100% av köpeskillingen och amortering var frivilligt.

Men hur tufft är det egentligen att börja från noll idag? En ung person som just fått sitt första jobb i Stockholm och ska flytta hit, inga föräldrar som kan hjälpa till och inget sparkapital.

22.000 kr i lön verkar vara någon rimlig mininivå att utgå ifrån (efter snabb googling), det ger ca 17.300 efter skatt.

Om vi tittar på Hemnet ser vi att det går att få en mindre lägenhet en bit ut på pendeltågsnätet för runt 1 miljon kronor. Man får ju själv avgöra vad man tycker är dåliga områden, men jag tror chanserna är goda att överleva några år på ställen som Kallhäll, centrala Södertälje eller Flemingsberg, alla max 45 minuter från Centralen. Kan man tänka sig att bo mer än 1 timmes resväg från centrala Stockholm så öppnas det fler dörrar och lägre priser. Dessa små och billiga bostäder ligger ofta en bit under 2000 kr per månad i avgift. Men vi spetsar till det och låtsas att vi är lite kräsna och säger därför 1,2 miljoner för lägenheten och 2.200 i avgift. Lyxigt ska det vara!

Första utmaningen blir ju att få tag på 15% av 1,2 miljoner i kontantinsats. Dessa 180.000 kr får vi låna till hemska 10% ränta. Övriga 85% lånar vi till 2% ränta (efter ränteavdrag) så har vi tagit höjd för stigande ränta. Det gör att vi klarar oss precis under 4,5 gånger bruttolönen och få 2% amortering per år.

Kalkylen per månad blir då:
Lön: 17.300 kr

Ränta lån till kontantinsats: 1.500 kr
Ränta bolån: 1.700 kr
Avgift föreningen: 2.200 kr
Tvingad amortering bolån (2%): 1.700 kr

Övriga boendekostnader: 500 kr
Mat: 1500 kr
Transport: 1000 kr
Övrigt: 1500 kr

Det ger oss 17.300 kr in och 11.600 kr ut vilket är en skillnad på 5.700 kr i månaden. Av detta lägger vi 1.000 kr i buffertsparande och 4.700 kr per månad amorteras på det hemska lånet utan säkerhet.

Efter 3 år är det dyra lånet helt borta vilket frigör 6.200 kr i månaden. Nu är det dags att börja bygga upp den långsiktiga aktieportföljen. Förhoppningvis har lönen gått upp lite och bolånet är nu nere på 79% belåningsgrad beräknat på inköpspriset. Känns det tråkigt att inte få köpa några aktier på de 3 första åren är det ju bara att skära lite i den lyxiga budgeten som innehåller höga 1500 kr i mat och 1500 kr i övrigt. Här finns minst 4 Investor per månad i ren luft.

(Jag är medveten om att jag förenklade verkligheten och att det kan finnas både CSN-lån och begränsningar från långivarna som räknar på mycket högre ränta i sin kvar att leva på kalkyl. Så det kan vara så att man får göra hundåren först där man bor i friggebod i Stuvsta för 4500 kr i månaden.)

45 comments:

  1. Anonymous10:05 AM

    Matar man in dessa uppgifter hos exempelvis SBAB får man låna max 420 000 kronor... Det är nog bland annat "extralånet" som ställer till det. Ett annan del av problemet är att det är svårt att spara ihop pengar om man först tvingas in i andrahandsmarknaden (som de flesta unga i stockholm gör). Man "fastnar" i en ond spiral.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous10:06 AM

      Adderade dock en sak och det var ett studielån!

      Delete
    2. Kalle8:36 AM

      Studielån ska väl inte påverka bankens kalkyl för bolån? Eller menar du en egen kalkyl?

      Delete
  2. Bra inlägg! Jag köpte också min första BR på den tiden man fick låna 100% och självklart var det lättare då men det där visar på att det egentligen bara handlar om att bita ihop och köra hundåren.

    Mvh / Frihetsmaskinen

    ReplyDelete
  3. Intressant inlägg och beräkningar!

    Dina estimat ligger (föga förvånande) en bit från konsumentverkets "norm". Vore intressant om du gjorde en uppföljning med nedbrytning av de enskilda posterna jfm med konsumentverkets dito.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jag skulle inte ha råd att flytta hem till mina föräldrar igen om det där stämde...

      Delete
    2. 1400 kr medier??? 500 kr hygien??? Utelunch varje dag??? 400 kr mobil??? Inte konstigt folk inte har råd att skaffa eget...

      Delete
  4. Anonymous10:15 AM

    vet inte om det gäller alla långivare men vissa ange att man inte får ta ett blancolån för att finanisera en bostad. Håller med första inlägget att man hamna i andrahandsmarknaden - vilket är dyrt. Jag klagar inte för sakens skull - har klarat mig och köpt BR men som sagt jag tror extralånet är svårare än man tror att få - inte minst när man inte har haft mkt inkomst de två förgående åren. Men jag kan tilläger att flemingsberg är helt ok! :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jag förenklade verkligheten rätt ordentligt. Inte säkert att man får låna 1 miljon med den lönen. Banken tar höjd för mycket högre ränta etc.

      Så det kan krävas att man gör hundåren först som inneboende eller i billig hyresrätt ännu mer ocentralt.

      Delete
    2. Man tar blancolånet först och därefter bostadslånet. Har aldrig varit med om att någon ifrågasatt blancolånet men iofs så hade jag högre lön än exemplet när jag köpte min första bostad med 100 % belåning. Räntorna har legat på mellan 3,5-5 % så 10 % låter väldigt extremt.

      Delete
  5. Anonymous11:22 AM

    Oftast så ökar lönen kraftigt de första 5 åren. Ifall man bara lever som man gjorde år ett och inte skapar fler utgiftsposter så är kontantinsatsen snabbt i hopsparad.

    ReplyDelete
  6. Anonymous12:41 PM

    Tar mindre än 25 minuter till stan från Kallhäll och en etta brukar landa på minst 1,5 miljon kronor. Möjligtvis går det att få tag på en etta i Kungsängen för runt miljonen. Annars blir det nog till att flytta till Bro eller Bålsta.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Finns 2 stycken i Kallhäll under 1,2 miljoner på Hemnet just nu. Men de är små. Så vill man byta någon extra kvadrat mot någon extra minut på pendeln så finns dina alternativ längre ut.

      Delete
    2. Anonymous2:19 PM

      Ettan i Kallhäll med ett visst renoveringsbehov (995 000 kronor i utgångsbud) är redan uppe i 1,3 miljoner kronor. Ganska nära din fiktiva budget. Kallhäll är inget dumt alternativ, men det blir tajt.

      MVH

      Delete
  7. Anonymous2:24 PM

    Bara för att en annons ligger ute för 1,2 miljoner så är det per automatik de slutliga priset?
    Och sedan menar du att man ska börja investera och bo på 20kvm i 10 år framåt?
    Jag började senare än många andra här att investera, läs: 30år. I och med denna såkallade "hype" ska man idag som 20åring komma ut på arbetsmarknaden för att sedan lägga varenda öre på räntor, amortering, börsen... 15år framåt och sedan bli som ni kallar det "fri". Den personen har ju missat hela sin "unga" livstid.
    Kul att sitta 14år senare, pengar på kontot, inte levt livet och blivit livshotande sjuk.. katastrof enligt mig....

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalle3:21 PM

      Livshotande sjuk vid 35 kan man inte räkna med. Den sannolikheten är ju minimal. Då är det ju troligare att man fortfarande lever, och därmed har glädje av sina sparpengar.

      Däremot så skulle inte jag heller förorda att spara vartenda öre mellan 25-35. Självklart ska man "leva" också. Någon slags balans måste man ju ha. Det finns ju ett mellanting mellan att bränna vartenda öre på festresor och investera allt man tjänar.

      Delete
    2. Vad menar du är alternativet till att köpa något litet och amortera hårt de första åren? Vänta på prisfall och bo i tält så länge?

      På 10 år har förhoppningsvis lönen ökat kraftigt och då kan man ju välja på att bo större, köpa dyrare mat eller spara mer.

      Delete
    3. Anonymous5:15 PM

      Jag menar att det finns andra alternativ än att binda kapital i en bostad som du endast kan få ut den dagen du väljer att sälja och bo i ett tält.

      De flesta pluggar 3-5 år i den åldern. så vid 23-25års ålder är du klar. En examen är knappast en garanti på en kraftigt ökad lön. möjligtvis på lång sikt. Men allt är ju relativt.

      Delete
    4. Anonymous5:18 PM

      Så less på att folk tror att en bostadsrätt/villa är en investering.

      Delete
    5. Anonymous5:37 PM

      Tänk om man inte sparat då. Livshotande sjuk OCH fattig. Det är ju ännu värre

      Delete
    6. Historisk har det alltid lönat sig att äga sin bostad. Jag tror att många glömmer hur ånga tusenlappar man sparar varje månad mot att hyra. Själv har jag bott gratis sen jag köpte min första bostad för typ 12 år sedan om jag skulle sälja nu. Har skrivit om det här.

      Delete
    7. @Frihetsmaskinen: Nej, du har fel. Förutom krascher i hyfsad närtid som exempelvid Spanien och USA så finns det svenska exempel. På 1990-talet fanns det i Sverige bostadsrättsföreningar som konkade. Det blev 100% förlust för brf-innehavarna, utan möjlighet att återvinna en krona av köpet.

      Delete
    8. Kalle7:49 AM

      Det är nog inte många som tänker bostad är en investering på riktigt. Däremot behöver ju alla någonstans att bo, och då sparar man pengar med egen bostad jämfört med att hyra motsvarande.

      Delete
    9. Historiskt sett avkastad bostäder ngt mer än inflationen. Cyklerna är dock mkt längre än motsvarande konjukturcykler därför kan tex 30-40 års uppgång uppfattas som "lag". Här är ett exempel:https://www.cbsnews.com/news/history-says-home-real-estate-is-a-bad-investment/

      Delete
  8. K19907:03 PM

    Kul inlägg! En relaterad fråga. Jag och min kille sparar till bostadsrätt i Gbg. Bor nu i hyrestvåa som kostar ca 7500 per månad. Båda kan inom kort spara ca 10 k per månad. Hur mycket är RIMLIGT att lägga på första bostadsrätten? Hur ska man tänka? Vi vill helst ha en trea och vill ha barn inom säg tre år. En trea mer centralt läge: ca 3 miljoner, ev lite mer. En trea mer ocentralt: ca 2 milj. Alt en två mer centralt för ca 2+ milj. 300-400 000 behövs ju för kontantinsats. Känns som ofantligt mycket pengar. Är också lite ”emot” lånesnurran och vill egentlig ha så lite lån som möjligt, men vill helst bo mer centralt. Kan ju hoppas att marknaden går ner något framöver men vem vet. Uppskattar iaf tankar och råd från miljonären och bloggläsare!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous7:50 PM

      Så tänkte en kompis, köpte lägenhet centralt medans bäbisen kröp. Han hann knappt flytta in innan han började prata om att flytta på grund av ungen som började stå och gå. Lättare att släppa ut och rasta ungen ocentralt säger han.

      Delete
    2. Bara man ser det större boendet som lyx man väljer att prioritera. Räkna på vad det motsvarar i resor, sparande, möjlighet att ha bil eller i slutändan hur många års extra jobb det motsvarar om man vill sluta jobba tidigt.

      Delete
    3. Jag hade satsat på en trea i ett hyfsad bra område lite utanför centrum. Hyfsat låg avgift och ingen stamrenovering i närtid. Gärna på cykelavstånd, annars med bra kollektivtrafik så att det går fort att ta sig till jobbet. Gångavstånd till natur. Bra skolor. Dagis på vägen till jobbet, helst inom 5 min promenad från hemmet. Då har ni en lägenhet som klara era behov i 10 år. Skaffar ni 3+ barn så kan ni behöva större tidigare.

      Delete
  9. 2:an går bort direkt. Ska ni skaffa barn och sen bostadsmarknaden faller efter ni köpt så kan ni bli fast i en för liten lägenhet då en försäljning skulle radera ut hela er handpenning och kanske mer än så.
    I ert ställe hade jag bott kvar i hyreslägenheten tills barnet har kommit, då vet ni hur det känns och var ni vill bo på längre sikt. Kanske något svenskgetto utanför stan i stället för mitt i "smeten"? Barn får en att ändra prioriteringar. Under tiden sparar ni så mycket ni kan och håller tummarna för stigande räntor vilket med största sannolikhet kommer att trycka ner bostadspriserna.

    ReplyDelete
  10. Vi byggde om vår 2a på 59 kvm till 3a när vi fick barn. Värdet på den investeringen är stor för oss men beräknas också till ca 250t kr netto. Så det finns fler alternativ :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ja, kan man bygga om så funkar det ju, dock så har ju inta alla lägenheter en planlösning som gör det möjligt. Som jag nämnde ovan så kan man hamna i en jobbig sits om man köper något som man inte kan/vill bo i under en längre tid om bopriserna faller. Har ett exempel från verkligheten. Några bekanta till mig köpte en 2:a i Majorna/Göteborg förra sommaren för 4 miljoner samtidigt som dom höll på att skaffa barn. Nu har barnet kommit och bopriserna har sjunkit. Skulle gissa på att dom vid en försäljning idag skulle få +- 3,5 miljoner dvs säljer dom nu är hela kontantinsatsen borta. Tråkig sits som gör det nästan omöjligt för dom att flytta samtidigt som dom drömmer om ett hus utanför stan med flera barn.

      Delete
    2. K19904:59 PM

      Tack för era svar. Håller med i resonemanget att köpa en lägenhet vi kan bo i ett längre tag framöver för att parera marknaden vid behov. Alltså inte en central tvåa med avsikt att sälja innan barn skaffas. Inte aktuellt (för oss) att bo i en tvåa med barn och vill helst flytta innan barn är på g. Ska komma ihåg möjligheten att bygga om med. Alternativen som återstår är då att köpa en dyrare trea mer centralt eller en billigare trea längre bort. Vi behöver spara pengar ett tag så har tid på oss att fundera. Instinktivt känns det rimligare att köpa billigare men är osäker. Tänker att vi vill hålla avgifterna låga men med dagens räntor är det lätt att låna mycket och billigt.. Andra tankar kring alternativen att låna till bostad för ca 3 milj (mer centralt) eller ca 2 milj (mindre centralt)?

      Delete
  11. Mycket bra inlägg! På längre sikt måste ofrånkomligen priserna sjunka eftersom majoriteten i den yngre generationen kommer sakna möjlighet att köpa till dessa priser i Stockholmsregionen pga kombination litet fribelopp/lånemöjlighet.

    För att ge ett personligt exempel: jag är miljonär och har en nettoinkomst en bra bit över medianinkomsten i Sverige. Jag kan utan problem hosta upp 750 000 kronor i kontantinsats och har desto mer än så i aktier som ser mig kapitalinkomster i form av utdelningar nog för att ensamma kunna betala de löpande kostnaderna för en bostad. Ändå kan jag enligt mallen knappt låna tre miljoner till en BR eller ett fritidshus utan att sälja mina aktier. Visar hur skev bostadsmarknaden har blivit, ohållbart i längden.

    ReplyDelete
  12. Anonymous3:56 PM

    Många unga får faktiskt hjälp med kontantinsatsen av sina föräldrar. Och bostadspriser drivs också av befolkningsökningen och av flyttskatter, som gör det olönsamt att flytta för den som har bott länge i samma hus

    ReplyDelete
  13. Även om kontantinsatsen kommer från föräldrar får man inte glömma att många av dessa föräldrar lånar upp på sina bostäder, och går priserna ner finns det helt plötsligt ingen hjälp att få, så det här kommer leda till att första-gångsköpare blir de som drabbas. Skrev om det själv häromdagen, och jag är av åsikten att detta inte är en bra utveckling eller ett genomtänkt beslut! Mvh Kneg till Deg

    ReplyDelete
    Replies
    1. Men det måste ju ändå till ett otroligt prisfall om de som haft sina bostäder i 20-30 år inte ska kunna låna till en kontantinsats på en etta. Och sjunker priserna så pass är ju kontantinsatsen inte så betungande heller. Och resonemanget bygger ju dessutom på att man startar med 0 kronor inför lägenhetsköpet.

      Delete
  14. Anonymous11:27 AM

    Hej!
    Tack för ett väldigt inspirerande blogg. Jag är ny till aktiesparandet och har en 10-åring här hemma som verkar gå igång med mitt växande intresse i aktier, ett intresse som jag gärna vill uppmuntra i honom. Har du eller någon av dina läsare tips på blogg, böcker, apps etc som är särskilt inriktad till att hjälpa barnens förståelse och intresse i ämnet? Mvh. Mamma till en 10-åring aktieintresserad!

    ReplyDelete
  15. Anonymous12:32 PM

    Stefan T (z2036) har en i mitt tycke väldigt bra barn approach där barnen får välja aktier. Läs så får du säkert lite tips.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous2:30 PM

      Tack för tipset!

      Delete
    2. Tack för omnämnande, vill man läsa mer om mina barns aktiesparande så kan man göra det här

      Delete
  16. Hej miljonären! Precis sträckläst klart din bok och gillar verkligen dom extrema spartipsen du kommer med! Du skriver även om lägenheter och hur det kan löna sig att byta till mindre för att komma ned i månadskostnad. Jag sitter för närvarande på en lägenhet värd ca 2.600.000 med en värdeökning på ca 1.000.000 kronor och funderar på att byta ned mig till en som jag skulle kunna betala kontant och som dessutom har en hyra på ca 1500 kr mindre än min nuvarande. Även om jag slipper räntekostnader och sparar 1500 på hyran så har jag svårt att se det löna sig. Jag går ju miste om eventuell värdeökning eftersom mitt nuvarande boende ligger rätt så centralt jämfört med det andra, samtidigt som jag måste betala vinstskatt. Hur ser du på saken när det är dags för dig att röra dig "utåt"?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalle1:42 PM

      Hej,
      Jag är inte miljonären, men undrar vad du menar med att du går miste om evt. värdeökning? Den billigare lägenheten kan ju också gå upp i pris? Kanske det är den större hävstången du menar iom att du har bolån nu? Du skulle ju kunna låna pengar på den billigare lägenheten också om du vill.

      Delete
    2. Jag tycker du ska titta mer på kassaflödet varje månad med mindre lån och lägre avgift. Pengar som du kan investera i aktier som ger utdelning och alltså ger nytt löpande kassaflöde.

      Men visst tror man lägenheter ska fortsätta stiga snabbt i värde kan man skjuta upp flytten till mindre några år.

      Delete
  17. Anonymous11:02 AM

    Att expandera sina inkomster i unga år (i kombination med låga utgifter) är nyckeln. Som student kan man arbeta extra, t.ex. inom äldrevården. Bara för att man sedan tar examen behöver det inte finnas hinder att fortsätta arbeta på helger. T.ex. som ingenjör är 31000 kr en rimlig ingångslön. Om man sedan arbetar helg som vårdbiträde med en timlön om 180 kr med OB, så behövs bara drygt 40 timmar för att komma upp till brytpunkten för statlig skatt. Med bevarade låga utgifter, understött av lite fritid, kan sparandet enkelt ta fart och man bygger kapital till sitt framtida boende.

    ReplyDelete
  18. Anonymous7:53 PM

    Vi er private internationale penge långivere. Vi tilbyder forskellige lån til en meget lav rente på tre procent om året. Vores midler er rent optjent fra private og erhvervsmæssige investeringsporteføljer under vores direkte jurisdiktion.
     
    VI TILBYDER FØLGENDE LØNN UDEN COLLATERAL TIL 3% RENTE
    * Personlige lån * Virksomhedslån * Investeringslån * Billån
    * Studielån * Lånlån * Huslån
     
    Hvis du er interesseret i vores tilbud, bedes du kort omtale følgende oplysninger til ledelsen via e-mail: collinsmark640@gmail.com

    ReplyDelete