Sunday, April 02, 2017

Ska man lyxa till det och bo lite större?

Har stött på många diskussioner om bostadspriser både på jobbet, Twitter och bloggar på slutet. Senast igår skrev Lundaluppen ett inlägg där han tittade på sin bostadskarriär i backspegeln. Kontentan var ungefär att det i efterhand hade varit en dålig affär att inte bo större och amortera mindre. Eftersom bostadspriserna gått upp kraftigt och man får en stor hävstång på köpt boende där man kan finansiera större delen av inköpspriset med lån. En årlig uppgång av bostadens värde under långa perioden får tack vare belåningen en grym utväxling på det egna kapitalet.

Tänkte vi kunde räkna lite. Är det mer eller mindre garanterat att man lika gärna kan köpa ett extrarum och ha det i 10 år som lite extra lyx i tillvaron och dessutom tjäna pengar på det?

Vi leker med tanken att du står inför ett val att köpa en 2a för 3 000 000 kr eller en 3a för 4 000 000 kr. Du behöver egentligen bara 2 rum, men tycker det vore lite skönt med extra plats och ha ett rum extra med en säng när det kommer gäster och ett skrivbord där du kan sitta och blogga på kvällarna istället för att som nu blogga vid köksbordet.

Du lånar i båda fallen 85% av köpeskillingen. Du får då amortera 2% av lånet varje år i båda fallen med de nya reglerna. Vi gör det enkelt för oss och säger att räntan är 2% (efter ränteavdrag) av det ursprungliga lånet under hela perioden, (dvs vi antar att räntan stiger under perioden eftersom du fortfarande betalar samma summa i ränta varje månad trots att 20% av lånet är amorterat).

Avgiften till föreningen är 1 000 kr i månaden högre för den större lägenheten. Du köper också möbler för 20 000 kr som efter de 10 åren är omöjliga att sälja.

Det gör att du vid inflyttning får lägga ut 170 000 kr mer för den större lägenheten (15% kontantinsats på den extra miljonen med 85% belåning + 20 000 kr i möbler för rummet).

Därefter blir den ökade månadskostnaden 3 833 kr för den större lägenheten (1 000 högre avgift till brf + 2 833 som utgörs av ränta och amortering på de 850 000 kr extra du lånat).

Den som köper den lilla lägenheten kan alltså ta 170 000 kr och stoppa in på aktiemarknaden istället vid tillträde till lägenheten. Därefter kan man månadsspara 3 833 kr som också stoppas in på aktiemarknaden.

Efter 10 år säljer vi lägenheterna. Om vi räknar med att bostaden har ökat i värde med 5% om året och mäklaren ska ha 2% i arvode vid försäljningen ser det ut såhär.


Det ser ju bra ut. När vi säljer lägenheten efter 10 år så får vi ut 797 832 kr mer av att sälja den stora lägenheten än den lilla. Trots att vi bara stoppade in 150 000 kr mer vid starten. Vi leker med tanken att man absolut inte vant sig vid lyxen av att ha ett extra rum utan att båda personerna nu lätt kan flytta till ett lika stort eller litet boende och trivas lika bra. Dvs att man lyckas med det extremt ovanliga att frigöra pengar från en värdestegring av boende genom att flytta till mindre/billigare.

Men hur har det då gått för personen som flyttade in i den lilla lägenheten och köpte indexfonder för 170 000 kr vid tillträde till lägenheten och sen månadssparade 3 833 kr under dessa 10 år. Jo såhär (räknat på ISK med 2% statslåneränta).


Vad tror ni är det större chans att bostäderna fortsätter växa med 5% om året 10 år i rad än att man lyckas få 6% avkastning på börsen? För mig är slutsatsen självklar. Överkonsumera inte boende! Och då har vi inte ens snuddat vid tanken att bostaden istället sjunker med 10-15% i värde totalt under de 10 åren. 

Tycker ni jag gjort rimliga antaganden? Kan bostäder fortsätta stiga i värde med mer än 5% om året? Kanske till och med mer årlig uppgång än aktiemarknaden långsiktigt? Har jag räknat rätt? Övriga kommentarer?

27 comments:

  1. Markus9:42 AM

    Man bör ju (enligt mig) verkligen inte köpa fastigheter för att spekulera om framtida prisökningar. Det är lite som du säger att det är säkrare att investera i indexfonder, alternativt aktier och med större sannolikhet garantera en generell prisökning på dessa finansiella tillgångarna.

    ReplyDelete
  2. Ja, jag tror att du räknat rätt och att dina antaganden stämmer. Det du i princip får betalt för i den större investeringen/lägenheten är den större risk du tar, och det känns ju också rimligt.

    Däremot är jag tveksam till att köpa för stort. Att Sverige klarat sig ifrån bobubblor handlar i någon mån om att vi inte spekulerar i bostäder. Jag betvivlar inte att du har råd och vet vad du gör i detta fall, men man ska ändå vara försiktig. Och de flesta borde helt enkelt låta bli att ens fundera på saken.

    ReplyDelete
  3. Problemet blir ju att vi ska spekulera i framtida avkastning. Det är som när analytiker sätter riktkurser på aktier - minsta ändring i avkastningskrav, justering på marknadstillväxt osv slår enormt på utfallet. Svårt att veta vad en förväntad avkastning på tex Stockholmsmarknaden för bostäder framöver kommer ligga på, då vi har en unik situation. Hade gärna sett jämförelsen göras med samma förväntade avkastningar. (För nyproduktion är även amortering undantaget i fem år, vilket kan påverka något om vi stoppar de 1416 kr i månadspar till 8 % på börsen.) En annan anledning till ovan kan ju faktiskt vara diversifiering av portföljen. En person som redan månadssparar 15k i månaden i indexfonder kanske vill kika på investeringar som står sig även om Trump skaffar instagram och börjar lägga upp bilder från ett parti risk. Tycker det är fullt rimligt i den politiska situationen vi befinner oss i idag.

    ReplyDelete
  4. "Tycker ni jag gjort rimliga antaganden? Kan bostäder fortsätta stiga i värde med mer än 5% om året? Kanske till och med mer årlig uppgång än aktiemarknaden långsiktigt? Har jag räknat rätt? Övriga kommentarer?"

    Bostäder kan på längre sikt bara stiga med mer än 5% om året så länge inflationen vida överstiger inflationsmålet om 2% och/eller löneökningarna fortsätter stiga i motsvarande grad. Löneökningarna kan bara stiga i motsvarande grad så länge ekonomin fortsätter växa. Och så länge ekonomin fortsätter växa kommer aktier sannolikt vara ett bättre alternativ än bostäder. :)

    Tycker också att man ska vara försiktig i att överkonsumera eller spekulera i bostäder. Köp för att bo och för att du behöver. Köp bara om du vet med dig att du vill bo där på lång sikt. Jag har aldrig ägt en bostad och även om jag kommer få köpa dyrare den dag jag måste köpa så har det hittills inte varit en dålig affär. För mig som flyttar runt så mycket innebär det en hög risk att köpa en bostad och även om den alltid går att hyra ut är det ett förbannat jobb att styra på distans när hyresgästen plötsligt köper eget eller flyttar ihop med sin partner. Ett som är säkert är att om jag hade köpt en bostad hade jag inte varit miljonär idag (såvida man inte räknar dess värde men det tycker jag är fusk eftersom man samtidigt tar på sig stora lån).

    ReplyDelete
  5. Hej Miljonär innan 30!

    Roligt att läsa ditt inlägg i en fråga som jag verkligen brinner för. Jag tycker du räknat rätt och jag håller med i din slutsats: man ska inte överkonsumera boende! Vidare tror jag att vissa delar av våra städer kommer fortsätta att öka med 5 % per år (de som är billiga) medan andra kommer stanna. Det är bostadsbristen som driver priserna och så länge den består kommer sannolikt inte de billiga områdena priser gå ner. Lite mer orolig är jag för områden där priserna tryckts upp och där det byggs mycket nytt. Det syns redan en rejäl nedgång i antalet spekulationsköp i nyproduktion.

    Sen tror jag att personer som är didciplinerade, ekononiintresserade och duktiga på investeringar kanske gör klokt i att amortera lite och investera pengarna istället. För merparten av svenskarna är det bästa dock att amortera! Det sänker hushållets ekonomiska risk samtidigt som det ger lägre boendekostnader på sikt. Dessutom är det en bra typ av tvångssparande som många faktiskt behöver.

    /Aktiepappa

    ReplyDelete
  6. En inte helt oväsentlig parameter är livskvalitet. Större bostadsyta kommer många uppleva som höjd sådan. Om vi dessutom ponerar att bostäder är rimligt värderade och att fem procents ökning om året är det nya svarta kanske det är lika bra att köpa större med en gång så slipper man flytta och utlösa flyttskatter och betala mäklare samtidigt som den nya bostaden stigit i pris när eventuella barn kommer, vilket de gör för de flesta av oss, då får man dessutom ökade utgifter och minskade inkomster. Det går att räkna men en bostad har immateriella värden som många ggr för många är större än det finansiella värdet men det är väldigt svårt att kvantifiera, ännu svårare i kronor och ören så alla kalkyler är rätt ofullständiga.

    ReplyDelete
  7. Anonymous12:56 PM

    Det intressanta med bostadsinvestering är ju du får hävstång med hjälp av lånet.
    köper du en lägenhet för 5 miljoner behöver du kasta in 750.000 SEK. äger du lägenheten i ca 2-3 år har du kanske fått en avkastning på 20% och du har isåfall gått plus ca en miljon.
    Hur lång tid tar det för dig få 750.000 att växa och gå plus en miljon? betydligt längre än 2-3 år iaf. vi får kanske räkna med 5-10 år beroende på vad för avkastning på börsen du kan få.



    ReplyDelete
    Replies
    1. Läste du inlägget? Jag tar ju hänsyn till hävstången i uträkningen.

      Delete
    2. Anonymous6:51 PM

      @12:56: du gör en orättvis jämförelse, avkastning med och utan den finansiella dopningen som lån utgör. Börsinvestering eller bostadsinvestering med lån i bägge fallen, tror du då att avkastningen om 5, 10 eller 20 år blir störst i bostaden eller i indexfonden? Kommer ditt boende ha växt och knoppat av nya fastigheter, delat ut tillgångar, ökat i bostadsyta? Kanske, men högst troligt är att nyttan av din bostad är den samma om 20 år som idag, större nytta skulle kräva ytterligare investeringar, inga invevesteringar leder till att slitaget minskar nyttan av boendet.

      Vänligen
      Napoleon

      Delete
  8. Anonymous4:27 PM

    Utmärkt inlägg! Fler sådana här inlägg tack, och jag är övertygad om att du då kommer få fler besökare till bloggen, fler köpare av din bok, vilket jag förmodar ger ökade intäkter och en rikare (i kronor och ören) framtid för dig.

    Tack för en bra blogg, och ibland även matnyttiga kommentarer från andra läsare.

    ReplyDelete
  9. Jo men uppgången på bostäder har ju inte direkt varit 5% (eller?).
    Vi ägde vår förra lägenhet i Göteborg i 18 månader och på den tiden gick priset upp 53% (efter vi betalat vinstskatt).

    Flera jag känner som bor/bodde i Skövde pratade om samma sak. Uppgången på deras lägenheter låg på mellan 20-25% årligen, om man tar i beaktning de olika tider de bodde i sina respektive boenden och prisökningen.

    Visst 5% är väl i många fall det som kan anses normalt (igen, stämmer det?), men i flera städer de senaste sex åren har det till min vetskap varit bra mycket högre än så. Jag vet åtminstone runt 10 personer som haft över 20% årligen i Skövde och ungefär 10 stycken som haft 15% årligen i Göteborg.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jag antar att beräkningen är väldigt försiktigt gjord. Jag håller med om att senaste 10 åren snarare legat på 15-25% ökning årligen, men framöver är det nog rimligt med lite lägre.

      Delete
    2. Anonymous6:57 PM

      Joakim, du måste skilja på prisuppgång (det du betalar) och värdeökning (det du får) när du talar om uppgång. Priset på boenden i Sverige går upp, men värdet (nyttan av att ha bostad) är jämförelsevis det samma. Jämför med valutahandel, det är (i princip) ett nollsummespel, vinner en handlare förlorar en annan. Detta till skillnad från aktier, säljer du ett bolag och köper ett annat kan bägge gå upp i värde/pris, köper du en valuta och säljer den andra och den första går upp i pris blir den valuta du köpt mindre värd relativt den du sålt.

      Vänligen
      Napoleon

      Delete
  10. Anonymous5:26 PM

    Mkt intressant..

    En spaning dock. Efter 5 år har bostadens värde fallit under 70%. Vad innebär det för uträkningen?

    Vad skulle en modest ökning av värdetillväxten på bostaden innebära. Säg från 5% till 6% per år?

    Som sagt intressant ämne!

    ReplyDelete
  11. Anonymous5:27 PM

    Intressesant inlägg!

    Jag tror fler är beredda att låna till extrarummet än att säga nej till det och lägga lånade pengar på börsen.

    Ur det perspektivet är det bra om folk tar extrarummet då de troligen går plus på pengarna. Men så klart ökade ju hävstången nu på eget kapital.
    Är det därför bostadspriserna är så höga i sverige? ;)

    Fråga:
    Om man bor i hyresrätt, bör man ta ett lån då för att lägga på börsen då man inte har något bostadslån som annars ger hävstång?

    ReplyDelete
  12. Kul att inlägget var uppskattat på flera håll.

    Jag försökte göra en så realistisk beräkning som möjligt. Anpassad från dagens utgångsläge och framåt (att titta i backspegeln blir ju lika meningslöst som att säga att man skulle sålt villan och köpt aktier i H&M 1980), men ändå inte måla upp något skräckscenario med bobubbla och fallande priser på bostäder.

    Om inflationen är strax under 2% och lönerna ökar med 3-4% per år ska det ju mycket till om bostadspriserna fortsätter stiga med mer än 5% i alla oändlighet.

    ReplyDelete
  13. Jo, du har räknat rätt och har i teorin rätt. I praktiken har jag dock fått nästan 15% årlig avkastning på mina boenden i stockholm under de 17 år jag bott här. Denna höga avkastning, på en tillgång som varit 70% belånad, har varit bra för mig...

    ReplyDelete
  14. Anonymous11:02 PM

    Vi bor lite större OCH hyr ut ett rum&kök. Det gör att vi trots lite skatt på hyran har räntan betald på hela bolånet före ränteavdraget. Priset på bostäder är ingen magi utan som vanligt högsta möjliga baserat på tillgång och efterfrågan. Så länge det byggs för lite och fler flyttar till stan så stiger priserna, självklart. Allt sker på marginalen hela tiden. Och risken för nedgång finns också hela tiden. I vårt fall hade vi aldrig tagit så stora lån för att köpa aktier som vi gjort för huset. Vi hade inte fått det heller.

    ReplyDelete
  15. I min mening bör man ta hänsyn till fler aspekter. Det finns ett stort värde i att ha en bostad som passar storleksmässigt länge, speciellt med vår eviga reavinstskatt. Dessutom finns möjlighet att hyra ut extrarum. Kalkylen blir då mycket angenämare men livskvaliteten sänks eventuellt temporärt...

    ReplyDelete
  16. Anonymous4:58 PM

    Rätta mig om jag har fel men du tar väl inte riktigt hänsyn till hävstången. Om du lånar upp 850 000 kr och investerar dem på börsen dag 1 så skulle du ta hänsyn till hävstången. För du "investerar" 850 000 kr mer i bostaden när du köper den större lägenheten, detta kan du kompensera genom att investera skillnaden på börsen.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous5:27 PM

      I teorin Ja, men i praktiken svårt för de flesta att låna de där 850kSEK till annat än bostad.
      Men visst, givet ett rejält startkapital så går det.

      Delete
  17. Trots att jag bara investerar 170.000 på börsen dag 1 (jämfört med 1.020.000 miljon i bostaden varav 850.000 lånat och 170.000 i eget kapital) så ger börsen bättre avkastning med dessa procentuellt uppgångar som jag räknat på.

    Om jag investerade 1.020.000 även på börsen skulle den uppgången bli väldigt mycket större. Men också till en väldigt hög risk.

    Eller förstod jag inte riktigt hur du menade nu?

    ReplyDelete
  18. Testa jämföra att bo i hyresrätt istället och lägga alla investeringar på börsen, kanske lönsamt med den högre avkastningen?

    ReplyDelete
  19. Resultatet i ditt exempel beror på att den större bostaden leder till en påtvingad amortering till usla 2% avkastning. Men vad händer om vi istället räknar på lägre belåning så att vi får full utväxling av den större bostaden?

    Antag att man har 2 Mkr eget kapital och resten lån, i övrigt samma förutsättningar.
    Det går då bra att köra amorteringsfritt eftersom belåningsgraden inte blir högre än 50% ens för den större lägenheten.
    Extra kostnaden för den större lgenheten blir 12k för avgiften och 14k för lånet (2% på en extra miljon i lån minus 30% avdrag) eller 26k per år. Plus en initial skillnad på 20k för möbler.

    Om vi antar att skillnaden investeras i ISK/KF med 8% avkastning efter schablonskatt så har aktieportföljen efter 5 år vuxit till 218k.
    Värdeökningen i bostaden är 646k för lilla boendet (829k - 22% skatt).
    För stora boendet är värdeökningen 862k (1105k - 22% skatt).

    Värdeökningen landar på 862k efter skatt för båda trots att den större bostaden har högre avgift och kostnad för möbelinköp. Drar man ut beräkningen till 10 år blir skillnaden 8k till den större bostadens favör. (8k är försumbart i sammanhanget.)

    Väljer man den större bostaden så får man nyttan av att ha ett extra rum helt gratis under de här förutsättningarna. Med andra förutsättningar så kan resultatet bli ett annat.

    ReplyDelete
  20. Anonymous8:04 PM

    Är man miljonär i din bok om man är helt skuldfri och äger en lägenhet som är värderad till en halv miljon kronor samt en halv miljon i kontanter?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ja så räknade jag själv. Men var noga med att värdera lägenheten lågt, samt dra bort tänkt mäklararvode och skatt från värdet på lägenheten.

      Nu fokuserar jag inte så mycket på nettoförmögenhet utan mer på kassaflöde via utdelningar och rimlig långsiktig försäljningstakt av fonder.

      Delete
    2. Anonymous1:06 PM

      Det har jag också tagit höjd för, vilket då betyder att du skulle se mig som miljonär. Blev miljonär 25:e mars i år. Känns oerhört stort. Jag förstår att du fokuserar mer på det nu när du kommit så långt som du gjort. Grattis är glad för din skull. Följt din resa i många år.

      Delete