Ska man lyxa till det och bo lite större?

Har stött på många diskussioner om bostadspriser både på jobbet, Twitter och bloggar på slutet. Senast igår skrev Lundaluppen ett inlägg där han tittade på sin bostadskarriär i backspegeln. Kontentan var ungefär att det i efterhand hade varit en dålig affär att inte bo större och amortera mindre. Eftersom bostadspriserna gått upp kraftigt och man får en stor hävstång på köpt boende där man kan finansiera större delen av inköpspriset med lån. En årlig uppgång av bostadens värde under långa perioden får tack vare belåningen en grym utväxling på det egna kapitalet.

Tänkte vi kunde räkna lite. Är det mer eller mindre garanterat att man lika gärna kan köpa ett extrarum och ha det i 10 år som lite extra lyx i tillvaron och dessutom tjäna pengar på det?

Vi leker med tanken att du står inför ett val att köpa en 2a för 3 000 000 kr eller en 3a för 4 000 000 kr. Du behöver egentligen bara 2 rum, men tycker det vore lite skönt med extra plats och ha ett rum extra med en säng när det kommer gäster och ett skrivbord där du kan sitta och blogga på kvällarna istället för att som nu blogga vid köksbordet.

Du lånar i båda fallen 85% av köpeskillingen. Du får då amortera 2% av lånet varje år i båda fallen med de nya reglerna. Vi gör det enkelt för oss och säger att räntan är 2% (efter ränteavdrag) av det ursprungliga lånet under hela perioden, (dvs vi antar att räntan stiger under perioden eftersom du fortfarande betalar samma summa i ränta varje månad trots att 20% av lånet är amorterat).

Avgiften till föreningen är 1 000 kr i månaden högre för den större lägenheten. Du köper också möbler för 20 000 kr som efter de 10 åren är omöjliga att sälja.

Det gör att du vid inflyttning får lägga ut 170 000 kr mer för den större lägenheten (15% kontantinsats på den extra miljonen med 85% belåning + 20 000 kr i möbler för rummet).

Därefter blir den ökade månadskostnaden 3 833 kr för den större lägenheten (1 000 högre avgift till brf + 2 833 som utgörs av ränta och amortering på de 850 000 kr extra du lånat).

Den som köper den lilla lägenheten kan alltså ta 170 000 kr och stoppa in på aktiemarknaden istället vid tillträde till lägenheten. Därefter kan man månadsspara 3 833 kr som också stoppas in på aktiemarknaden.

Efter 10 år säljer vi lägenheterna. Om vi räknar med att bostaden har ökat i värde med 5% om året och mäklaren ska ha 2% i arvode vid försäljningen ser det ut såhär.

Det ser ju bra ut. När vi säljer lägenheten efter 10 år så får vi ut 797 832 kr mer av att sälja den stora lägenheten än den lilla. Trots att vi bara stoppade in 150 000 kr mer vid starten. Vi leker med tanken att man absolut inte vant sig vid lyxen av att ha ett extra rum utan att båda personerna nu lätt kan flytta till ett lika stort eller litet boende och trivas lika bra. Dvs att man lyckas med det extremt ovanliga att frigöra pengar från en värdestegring av boende genom att flytta till mindre/billigare.

Men hur har det då gått för personen som flyttade in i den lilla lägenheten och köpte indexfonder för 170 000 kr vid tillträde till lägenheten och sen månadssparade 3 833 kr under dessa 10 år. Jo såhär (räknat på ISK med 2% statslåneränta).

Vad tror ni är det större chans att bostäderna fortsätter växa med 5% om året 10 år i rad än att man lyckas få 6% avkastning på börsen? För mig är slutsatsen självklar. Överkonsumera inte boende! Och då har vi inte ens snuddat vid tanken att bostaden istället sjunker med 10-15% i värde totalt under de 10 åren. 

Tycker ni jag gjort rimliga antaganden? Kan bostäder fortsätta stiga i värde med mer än 5% om året? Kanske till och med mer årlig uppgång än aktiemarknaden långsiktigt? Har jag räknat rätt? Övriga kommentarer?