Unga och bostadsmarknaden

Ingen kan väl missat det nya amorteringskravet som trädde i kraft vid månadsskiftet som innebär att man måste amortera 1% extra på ett bostadslån som överstiger 4,5 gånger bruttolönen per år (eller 54 månadslöner före skatt vilket är samma sak).

Ofta lyfts framförallt unga som ska ta sig in på bostadsmarknaden fram som den stora förloraren och det är ju inget snack om att det är tuffare idag än när jag själv köpte första lägenheten för snart 15 år sen. Då var priserna mycket lägre, man fick låna 100% av köpeskillingen och amortering var frivilligt.

Men hur tufft är det egentligen att börja från noll idag? En ung person som just fått sitt första jobb i Stockholm och ska flytta hit, inga föräldrar som kan hjälpa till och inget sparkapital.

22.000 kr i lön verkar vara någon rimlig mininivå att utgå ifrån (efter snabb googling), det ger ca 17.300 efter skatt.

Om vi tittar på Hemnet ser vi att det går att få en mindre lägenhet en bit ut på pendeltågsnätet för runt 1 miljon kronor. Man får ju själv avgöra vad man tycker är dåliga områden, men jag tror chanserna är goda att överleva några år på ställen som Kallhäll, centrala Södertälje eller Flemingsberg, alla max 45 minuter från Centralen. Kan man tänka sig att bo mer än 1 timmes resväg från centrala Stockholm så öppnas det fler dörrar och lägre priser. Dessa små och billiga bostäder ligger ofta en bit under 2000 kr per månad i avgift. Men vi spetsar till det och låtsas att vi är lite kräsna och säger därför 1,2 miljoner för lägenheten och 2.200 i avgift. Lyxigt ska det vara!

Första utmaningen blir ju att få tag på 15% av 1,2 miljoner i kontantinsats. Dessa 180.000 kr får vi låna till hemska 10% ränta. Övriga 85% lånar vi till 2% ränta (efter ränteavdrag) så har vi tagit höjd för stigande ränta. Det gör att vi klarar oss precis under 4,5 gånger bruttolönen och få 2% amortering per år.

Kalkylen per månad blir då:
Lön: 17.300 kr

Ränta lån till kontantinsats: 1.500 kr
Ränta bolån: 1.700 kr
Avgift föreningen: 2.200 kr
Tvingad amortering bolån (2%): 1.700 kr

Övriga boendekostnader: 500 kr
Mat: 1500 kr
Transport: 1000 kr
Övrigt: 1500 kr

Det ger oss 17.300 kr in och 11.600 kr ut vilket är en skillnad på 5.700 kr i månaden. Av detta lägger vi 1.000 kr i buffertsparande och 4.700 kr per månad amorteras på det hemska lånet utan säkerhet.

Efter 3 år är det dyra lånet helt borta vilket frigör 6.200 kr i månaden. Nu är det dags att börja bygga upp den långsiktiga aktieportföljen. Förhoppningvis har lönen gått upp lite och bolånet är nu nere på 79% belåningsgrad beräknat på inköpspriset. Känns det tråkigt att inte få köpa några aktier på de 3 första åren är det ju bara att skära lite i den lyxiga budgeten som innehåller höga 1500 kr i mat och 1500 kr i övrigt. Här finns minst 4 Investor per månad i ren luft.

(Jag är medveten om att jag förenklade verkligheten och att det kan finnas både CSN-lån och begränsningar från långivarna som räknar på mycket högre ränta i sin kvar att leva på kalkyl. Så det kan vara så att man får göra hundåren först där man bor i friggebod i Stuvsta för 4500 kr i månaden.)