Saturday, March 17, 2018

Bostadsmarknaden

Jag fick för ett par veckor sen frågan vad jag trodde om bostadspriserna i Stockholm och hur jag tänkte agera framöver. Den kommande prisutvecklingen vet jag lika lite som alla andra om, men den andra frågan hur jag tänker för egen del kan jag väl spåna lite om.

Jag har för det första haft turen att vara inne på bostadsmarknaden i Stockholm i nästan 15 år. Tyvärr har jag valt att bo i närförort istället för innerstan och aldrig vräkt på med boytan. Vilket har gjort att utvecklingen i procent är mer imponerande än i faktiska kronor med Stockholmsmått mätt. Boendekostnader har å andra sidan alltid varit låg. Jag har under dessa snart 15 år aldrig betalat mer än 4.000 kr i månaden (avgift+el+ränta) för hela bostaden. Och då har jag under 90% av tiden varit sambo och alltså betalat hälften av detta. Jag har bott bra och billigt och prioriterat kassaflödet till sparande snarare än spekulerat i stigande bostadspriser.

Det gör att vi idag bor i en lägenhet på 60 kvadrat. Värd runt 3 miljoner och med bolån på 900.000 kr. Boendekostnaden är ca 3.500 kr i månaden delat på två personer.

Jag har svårt att se att vi kan bo så mycket billigare men det vi skulle kunna göra är att få loss pengar som idag är bundna i bostaden samt bli skuldfria. Detta genom att köpa ett boende för 1 miljon istället för dagens 3 och då betala av hela bolånet. Då skulle vi dessutom få loss 1 miljon som vi kan investera. Tex ett mindre hus i Sverige på landsbygden eller lägenhet i Spanien.

Så länge räntan är låg (vi betalar 0,79%) spelar väl skulden mindre roll för kassaflödet men vi kommer ha svårt att få nytt lån utan jobb. Att få in en extra miljon i investeringar som kan skapa avkastning ska ju ge 40.000 per år inflationsjusterat enligt 4% regeln.

Alternativet är att hyra något och då få loss 2 miljoner vilket bör skapa 80.000 per år i avkastning vilket kan motivera en högre månadskostnad.

Så åter till priserna. Jag har svårt att se att priset på vår lägenhet ska sjunka så mycket. En köpare som har betydligt högre boränta än oss och lånar 85% kommer fortfarande bo mycket billigare än i hyresrätter längre ner på gatan. Jag tror också räntan kommer vara låg flera år.

Däremot är det mycket slump. Lägenheter motsvarande vår i föreningen har haft ett spann på 500.000 kr i försäljningspris det senaste året. Så en variant den dagen vi båda har slutat jobba vore att lägga ut lägenheten till försäljning men vara stenhård på priset. Och låta det ta allt från 1 vecka till 1 år att sälja lägenheten. Det går ingen nöd på oss under tiden. Vi kan antingen bo kvar eller provbo i Spanien i väntan på att den ska bli såld. Faran är om priserna skulle gå ner under perioden vi försöker sälja då blir ju det tänka priset bara svårare och svårare att uppnå. Men hittills har svängningarna som beror på slump och antal köpare som trissar upp budgivningen påverkat mer än de långsiktiga svängningarna i vår närhet. Så jag tror ändå uthållighet och att inte sälja för billigt kan vara en lönsam taktik. Om än mäklarens värsta mardröm.

45 comments:

  1. Samma lika här där jag bor, priserna har varierat ganska mycket.

    Ett betalt boende i Stockholm skapar enorma möjligheter om man kan tänka sig att vara flexibel med var och hur man bor.

    Bara att gratulera! :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Hej, jag är Theresa Williams Efter att ha varit i relation till Anderson i åratal, bröt han upp med mig, gjorde jag allt för att få tillbaka honom, men allt var förgäves, jag ville ha honom tillbaka så mycket på grund av den kärlek jag har för honom, Jag bad honom med allt, jag gjorde löften men han vägrade. Jag förklarade mitt problem för min vän och hon föreslog att jag hellre skulle kontakta en stavningskrock som kunde hjälpa mig att ställa en stavning för att få tillbaka honom, men jag är den typ som aldrig trodde att jag stavat, jag hade inget annat val än att prova det, jag mailade stavningskanalen och han sa till mig att det inte var något problem att allt kommer att vara bra innan tre dagar, att min ex kommer tillbaka till mig innan tre dagar, han kastade stavningen och förvånansvärt den andra dagen, det var runt 4 pm. Min ex ringde mig, jag var så förvånad att jag svarade samtalet och allt han sa var att han var så ledsen för allt som hände att han ville att jag skulle återvända till honom, att han älskar mig så mycket. Jag var så glad och gick till honom som var hur vi började leva tillsammans lyckligt igen. Sedan dess har jag lovat att någon jag vet som har ett förhållande problem, skulle jag vara till hjälp för en sådan person genom att referera honom eller henne till den enda verkliga och kraftfulla stavningskastern som hjälpt mig med mitt eget problem. email: {drogunduspellcaster@gmail.com} du kan maila honom om du behöver hjälp i ditt förhållande eller något annat fall.

      1) kärleksspell
      2) Lost Love Spells
      3) Skilsmässa Spells
      4) Äktenskapsstavar
      5) bindande stavning
      6) Breakup Spells
      7) Förvisa en tidigare älskare
      8.) Du vill bli befordrad på ditt kontor / Lotteri stavning
      9) vill tillfredsställa din älskare
      Kontakta den här stora mannen om du har något problem för en bestående lösning
      genom {drogunduspellcaster@gmail.com}

      Delete
  2. Anonymous10:49 AM

    Även vi har 0,79% i ränta och månatliga kostnaden för huslån är ca 1300 kr/mån + drift på ca 3000 kr/mån. Har svårt att för egen del motivera en flytt för att skapa mer kapitalutrymme genom att sedan köpa något billigare. Dels så är månadskostnaderna svåra att slå i ett nytt boende dels så kommer skatten på kapitalvinsten vid en försäljning "äta upp" mycket av värdeökningen - som då inte kan tas med in i det nya boendet.
    Jag kommer därför göra lite tvärtom och se hur jag kan minska våra boendekostnader med vårt nuvarande boende. Uppvärmning är tex en sådan kostnad jag kan investera i för att lösa själv genom solpaneler och ännu bättre isolering till huset. Det blir en viss investering men det går ju dels att räkna pay-off på den typen av investeringar dels jämföra den investeringen med det jag förlorar i kapitalvinstbeskattning när jag säljer huset.
    Lägenheten i Spanien är redan köpt och uthyrd, så den genererar ett flöde som täcker dess omkostnader plus nödvändiga renoveringar.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Absolut det blir en viss avbränning i reavinst och mäklararvode vid en försäljning.

      Delete
    2. Anonymous1:08 PM

      Liknande situation även här. Hade varit intressant ifall du kunde berätta lite om lägenheten. Var i Spanien, storlek och hur ekonomi gällande uthyrning ser ut=)?

      Delete
    3. Anonymous2:08 PM

      Costa del Sol, 2 sovrum, stort v-rum,2 badrum (90 kvm + 35 kvm terrass). Omkostnader inkl. lån på lägenheten ca 7,5 tkr/månad och omkostnaderna "bärs" helt av uthyrningen :-). Lgh:en kommer att vara rustad och avbetald med medel från uthyrningen när vi själva flyttar ned.

      Delete
    4. Anonymous3:25 PM

      Lysande, tack för info. Allt sköts och administreras av firma där nere antar jag?

      Delete
    5. Anonymous5:11 PM

      Ja det är mest enkelt så. Ger dem nyckeln och sedan sköter de allt. Finns hyfsat gott om sådana firmor där. Bytt städfirma två gånger, då de slarvade med städningen efter ett tag upptäckte jag när jag själv var på plats.

      Delete
    6. Miljonären: När jag ska sälja min lägenhet så är jag intresserad av att använda mig av "Hemverket". Man får hjälp med fotografier och hemnetannons, men sköter visningarna själv. Man betalar 15 000 kr i fast arvode.

      Är det något du tänker använda dig av eller kör du med traditionell mäklare?

      Delete
    7. Har inte bestämt. Är ju troligtvis 1,5 år bort. Men känner till hemverket och tycker det är ett intressant upplägg.

      Delete
  3. Anonymous11:19 AM

    Bor i villa 160 kvm utan lån. Total månadskostnad (el, va, sopor, fastighetsskatt, försäkringar mm) är 3300 kronor. Nån som bor billigare på samma yta?

    ReplyDelete
  4. Har du bott i 15 år så borde reavinsten vara 1,7-1,8 miljoner. 50-60000 i mäklararvode. Köper ni ny bostad för 1 mille och betalar av lånet så får ni ca 650 000 över.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Har flyttat under dessa år och då betat av skatten. Så reavinsten är knappt 1 miljon på den nuvarande.

      Delete
  5. Anonymous2:31 PM

    Intressant blogg idag, tack. Jag har en väldigt unik situation då jag är skuldfri och utlandssvensk sedan 10 år. Hem till Sverige kommer jag aldrig igen.
    Mitt boende i Asien är betalt sedan många år och min verksamhet har givit mig en förmögenhet på närmare 10 musd. Mitt "problem" är att jag inte en aning om vad jag ska göra med alla pengar. Jag skojar inte, detta är ett ytterst seriöst inlägg. Att ha en så stor förmögenhet, och för mig plötslig, är inte det mest självklara eller enklaste att hantera.
    Ca 3 musd går in till ett nytt obelånat boende. Ca 3 musd stannar kvar i "verksamheten". Hur agera med de återstående ca 4 musd? Tacksam för ALLA åsikter.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous2:58 PM

      Du kan skicka den till mig om du vill

      Delete
    2. Ge bort pengarna till din favoritbloggare låter enklast...

      Nejdå jag har svårt att relatera till detta. Men investera pengarna i något som känns meningsfullt och roligt är väl bäst. Det finns inget lokalt företag som gör bra saker med människor som du litar på som kan driva bolaget vidare?

      Instifta ett stipendium där några 100.000 kr delas ut varje år till unga driftiga personer inom område du brinner för. Som kan ge dig lite glädje när du lever men även leva vidare efter din död. Ett sånt idrottsstipendium skulle jag nog köra på i mitt eget fall.

      Delete
    3. Anonymous3:29 PM

      Jag hade valt ut tre favoritplatser på jorden. Köpt fem hus/lägenheter på varje plats, behållt ett och sysslat med uthyrning av resten. Sen roterat runt på dessa platser utifrån humör, väder etc.

      Tre platserna blir dock svårvalda dock:) speciellt nu när man har barn som är bundna till skola. Äh ingen idé att ens drömma då.

      Delete
    4. Anonymous4:08 PM

      Om du inte vet vad du ska göra av pengarna är det ju bara elda upp dom eller skänka bort dom som återstår, alternativt skaffa en god man som tar hand om din ekonomi eftersom du inte kan ta egna beslut

      Delete
    5. Anonymous4:09 PM

      Jag igen, svarar på kommentarerna.

      Mina tankar lutar mer åt att lägga dessa "överflödiga" (ursäkta uttrycket) 4 musd i direkavkastade aktier, återinvestera utdelningarna och ha denna delen som säkerhetskudde om något skulle gå åt helskotta i framtiden. Går allt fortsatt bra så har jag även tryggat mina barn och barnbarns framtid.

      Kanske låter detta tråkigt, men tråkigt är ofta safe? Det är pga av sådana här tankar som jag hittade denna bloggen.

      Delete
    6. Bra spridda direktägda aktier är väldigt bra. Inga avgifter och annat onödigt. Inga risker annat än börsens svängningar, men krockkudde är det ju oavsett.

      Delete
    7. Anonymous8:53 PM

      Hej, vet inte om du har sett bloggen rikatillsammans.se, men de har ett podd-avsnitt ihop med en coach som har skrivit boken "How to be happy and rich" för de som funderar över de "mjukare" aspekterna av att ha mer än vad man göra av med. Kanske även finns lite tips där?
      https://rikatillsammans.se/pengar-ar-inte-losningen-bara-en-forstarkare/

      Mvh,
      Cissi

      Delete
  6. Fin avkastning på 15år

    ReplyDelete
  7. Anonymous7:55 PM

    Hej! En liten fundering. Du kallar dig fri då du inte jobbar, och det är du ju. Men talesättet "den som är satt i skuld är inte fri", säger att du inte är fri. Finns det någon särskild anledning till att ni inte betalt hela lånet? Är det för att ni ev planerar sälja o flytta? Hade du gjort på samma vis om du planerade bo i samma lgh 35 år till eller hade du gjort dig skuldfri då?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous8:44 PM

      Finns väll ingen anledning att betala av lån när räntan är 0,79 procent? I alla fall inte om lånet är under 50% av värdet. Bättre att investera pengarna och om räntan en vacker dag seglar upp på en nivå där det inte längre motiverar ett lån så betalar man av.

      Delete
    2. Precis. Jag tror helt enkelt vi kan slå 0,79% minus ränteavdrag genom att investera motsvarande belopp. Egentligen borde vi snarare öka upp lånet till 50% av bostadens värde.

      Delete
    3. Varför lösa ett lån som har lägre ränta än inflationen? Det betalar minskar ju ändå.

      Delete
    4. Jag antar många funderar på det här eftersm bostadsräntan är så låg. vore mycket intressant med fler inlägg om att köpa preferensaktier istället för amortering.

      Delete
  8. Mattias9:19 PM

    Jag ska imorgon åka och kolla på ett hus på 115 kvm + 115 kvm fullt inredd källare. Fräsch inredning, relativt nytt tak, helt ny bergvärme, och ett stort dubbelgarage med nya el-portar.

    Området är väldigt lugnt (vänner som bor där och de säger det är mest äldre par som bor där), det är ca 2,5 mil till "medelstor" (100K) och ungefär samma avstånd till mitt jobb.

    Detta huset ligger ute för 950 000kr och även om det blir 10-20% ökning vid budgivningen, så blir det fortfarande extremt billigt att bo. Månadskostnaden är ca 3Kkr (innan bergvärmen, lär bli billigare nu) och jag får väl minst 500K för min lägenhet. Så jag kommer kanske hamna på 3500-3900kr i framtiden för huset för fasta omkostnader. På 230 kvm + stort dubbelgarage i ett lugnt område rätt nära en större stad.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Du skulle kunna försöka ta med transportkostnaden i kalkylen. Det är lätt att underskatta bilkostnaden.

      Delete
    2. Kalle9:38 AM

      Helt klart ett billigt boende! Men i fasta kostnader borde du ta med avsättning till underhåll.

      Men det visar ju vilken förlustaffär (alltså betydligt högre boendekostnader än de "fasta") det är att bygga hus på landsbygden. Nybyggnadskostnad för ett motsvarande hus måste ju ligga på minst det dubbla, antagligen mer.

      Delete
  9. Anonymous10:04 PM

    Villaboende i ett hus för 1-1,5 miljoner är det mest ekonomiska hur man än räknar på det.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalle2:15 PM

      Om det är en jämförelse du vill åt, "allt annat lika", dvs plats, storlek etc. så kommer ägd lägenhet bli billigare.

      Delete
  10. Anonymous11:44 AM

    Hej, första gången jag kommenterar efter många år av läsning. Grymt bra blogg! Alltid den första bloggen jag läser av alla bloggar varje dag.

    Att vara stenhård på priset (speciellt om det är högt för gatan/området) tror jag inte är ett vinnande koncept, ju längre man har den ute till försäljning desto kallare blir objektet. Hellre då ett något lägre pris och avslutad affär inom 30 dagar. Behöver absolut inte vara ett lågt pris, men ett realistiskt pris för område/skick/läge osv. Jag har sålt 4 fastigheter inom en 10års period och den helt klart värsta att få iväg var en fastighet som inte blev såld inom 30 dagar, det tog 5 månader och sålde tillslut efter en negativ budgivning mellan mig och köparen för ca 24% under annonserat pris. Övriga försäljningar har stängts inom 30 dagar med mycket gott resultat.

    Välj en bra mäklare med gott ryckte och kolla upp hur dennes övriga annonser/objekt ser ut, pruta tills du skäms och lite till på arvodet. En trappa eller mer % över ett visst pris är en bra morot för mäklaren och håller denne intresserad och på tå.

    Ser fram emot många års till läsning.

    Mvh Marcus.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tack för tips. Tänker att om man är uthållig kan man göra omtag och ta bort lägenheten för att sen lägga upp den på nytt 3 månader senare om man inte fått priset man vill ha.

      De flesta säljare har ju lite mer tidspress.

      Delete
  11. Ett tredje alternativ är att hyra ut och testa bo någon annanstans. Ska ni t.ex. prova köpa bostad utomlands är det legitimt att hyra ut några år så länge ni löser andra änden av kalkylen utan för högra räntekostnader för nya bostaden. Även om man inte drar in stora pengar på uthyrning så är det antagligen en god affär för er med tanke på att ni har så låga lån.

    ReplyDelete
  12. Anonymous9:38 PM

    Det där med ”billigt att på i villa” är kanske sant till den dagen man är tvungen att renovera något. Allt är superdyrt, både material och ev hantverkare. Klart att man hinner göra mer själv när man inte måste gå till jobbet men även då är materialet ändå dyrt. En möjlighet är i o f att hyra ut en del av huset vilket vi gör och det förbättrar kalkylen något.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kalle2:21 PM

      Stämmer bra. Många missar att räkna med underhåll i sina boendekostnadskalkyler. För en brf ingår yttre och visst inre underhåll i avgiften, men t.ex. nytt kök får du betala själv. I en villa betalar du allt själv. Allt annat lika är det dyrare att bo i villa jmf. med ägd lägenhet.

      Delete
  13. Vart f[r ni 0.79 ränta?

    ReplyDelete
  14. Miljonären!

    Min resa har nyligen börjat och jag har nu även till slut startat upp en egen blog, kika gärna förbi nån gång om du har lust!

    Tack för din inspiration genom åren!

    Mvh
    Huddingeinvesteraren

    https://huddingeinvesteraren.blogspot.se/

    ReplyDelete
  15. Anonymous9:56 AM

    Tack, var jag som frågade och väldigt intressant att läsa. Just nu är marknaden helt död innanför tullarna känns det som. Knappt något som budats på, över 1000 lägenheter på marknaden, det lilla som går känns väldigt nedsatt i pris utom några få riktigt fina lyxiga lägenheter cenralt som fortfarande går för bra pengarna. Tror det beror på att alla idag vill sälja först innan de köper något. Ingen vågar stå med dubbla lån. Ska träffa mäklare idag igen för att höra vad han tror om våra två lägenheter innanför tullarna. Hoppas det börjar gå uppåt, för läser även all propaganda om ras, samt ser det mesta om bostadsmarknaden..
    På sikt kommer det säkert gå uppåt, men många förlorar sina kontantinsatser och blir inlåsta i boendet.
    Aktier känns bättre än att lägga pengar på boende och hoppas på värdestigning. En aktie kan man i alla fall sälja snabbt, men att ha pensionen i bostad gör att det tar längre tid.

    ReplyDelete
  16. Anonymous9:59 AM

    Känns som det kanske hade räckt med det första amorteringskravet och inte det nya

    ReplyDelete
  17. Anonymous11:26 AM

    Antagligen, men de vill bromsa uppgången. Förstår det men drabbar alla som köpte för några år sen till nu då alla kontantinsatser försvinner. Folk blir inlåsta i sina hem.
    Kommer jag ur den här härvan kommer jag köpa något litet med låg belåning.. för man måste trots allt ha någonstans att bo i Stockholm. Hyrorna på 2:a hand är ca 15 000 för en enkel ej stylad 2:a och 20-25.000 för något fräscht lite större .. den som är försatt i skuld är ej fri.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anonymous2:24 PM

      Helt klart en påtaglig risk att köpa med minimal kontantinsats efter en lång tids uppgång. Men man har ju iaf ett billigt boende under tiden som man tvingas spara ihop till ny kontantinsats (amortera).

      Delete
  18. Letar du efter ett lån? Behöver du pengar av någon anledning? oroa dig inte mer om dina ekonomiska problem som vi är här för att hjälpa dig att lösa dem. Vi erbjuder lån för alla på bara 2%, lån erbjuds både anställda och arbetslösa, våra tjänster är mycket snabba och 100% pålitliga. Om du är intresserad, kontakta oss på Finance.4all@aol.com och få dina lån idag.

    Tack,
    www.financeforall.webs.com

    ReplyDelete