Thursday, November 09, 2017

Amorteringskrav och bopriser

Eftersom vi har runt 30% belåning på vår lägenhet så har jag inte lagt ner så mycket energi på det här med nya amorteringskraven. Vi räknar dessutom med att bo kvar i något år till och när det är dags för nästa flytt har troligtvis varken jag eller min fru någon inkomst, så nya lån känns avlägset. Ska vi flytta kommer det vara till något billigare för att binda mindre kapital i boendet. Men även om det inte påverkar mig personligen direkt så kan det ju få spridningseffekter på hela ekonomin om välavlönade personer ska lägga stor del av sin lön på amortering istället för konsumtion.

Såhär ser ju amorteringskraven som infördes förra året ut för lån tagna efter 1 juni 2016:
Belåning över 70% av bostadens värde = 2% av lånet i amortering per år
Belåning 50-70% av bostadens värde = 1% av lånet i amortering per år
Belåning under 50% av bostadens värde = frivilligt att amortera

I nästa vecka väntas finansinspektionen lämna över ett förslag till regeringen om att även lägga på 1% ytterligare amortering på ovanstående om bolånet överstiger 4,5 gånger hushållets lön före skatt. Läs om det här. Det betyder som jag förstår det att även de med under 50% belåning kan få 1% amorteringskrav om lånet är tillräckligt stort i förhållande till lönen. Detta gäller nya lån, så oroa er inte om ni redan har ett bolån.

Två medelinkomsttagare som tjänar totalt 60.000 kr ihop brutto och lånar 3,5 miljoner för att köpa ett boende för drygt 4 miljoner kommer alltså få amortera 3% av lånet om året. Det betyder 8.750 kr i månaden. Om bruttolönen i familjen på 60.000 kr är någorlunda jämnt fördelat betalar ingen av dem statlig skatt och nettolönen blir runt 45.000 kr i månaden. Amorteringen motsvarar då 19,5% av nettolönen.

En av personerna i paret ovan knegar på några år och gör en fantastisk karriär. Med den nya lönen 70.000 kr per månad känns det fjuttigt att bo i en lägenhet för 4 miljoner. Så man köper en villa för 10 miljoner och lånar 8. Den andra personen tjänar fortfarande 30.000 kr i månaden, dvs familjens totala bruttolön är 100.000 per månad. Nu ska det amorteras 20.000 kr i månaden vilket motsvarar 31,5% av den nya totala nettolönen.

Lek med tanken att räntan dessutom går upp till 3-4% på bolånet. Då börjar det bli enormt stor del av lönen som går till boende.

Tänk vad sparkvoter som de ovan skulle kunna ge för effekt på annat håll. Nu är det visserligen bara 3-5 år i lånets inledning som denna höga amortering behövs innan belåningen har matats ner till under 70% och takten blir 1 procentenhet lägre per år. Men ränta på ränta på ett långsiktigt sparande på börsen fungerar ju så att dessa inledande år är extremt viktiga för att snöbollen ska hinna börja rulla. Slutsatsen måste bli att överkonsumera inte boende!

Jag misstänker att dessa regler främst inte syftar till att tvinga folk att amortera 3% av lånet per år. Utan snarare avskräcka från att ta dessa stora lån. Och på så sätt kyla av bomarknaden.

Ni som är intresserad av bopriser i Stockholm och dess utveckling kan titta på denna presentation från igår när Joakim Alm hade en presentation hos Erik Penser. Frispråkigt och med fler svordomar än vad man är van vid från en börs-vd.


20 comments:

  1. Personligen tycker jag inte att staten skall lägga sig i hur man sköter sitt lån (så länge man sköter det) utan det skall vara upp till dig och din bank att avtala om. Men rent allmänt tycker jag alltid det känns så märkligt när man läser saker som dessa och kanske än mer i skvallerpressen i stil med hur svårt det blir för folk att överleva om räntan stiger en procent eller två.

    Är jag den ende som när jag tog mitt lån kollade hur räntorna hade sett ut historisk innan jag tog mitt lån? Jag såg räntor på mellan 10-20% på 90-talet och 5-9% under första halvan av 00-talet och baserat på detta räknade på hur jag skulle klara mitt lån vid 10%, 15% och liknande innan jag tog det?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Nej, det fanns tre goa' gubbar i Göteborg, som också gjorde det. Men annars var det skralt.

      Delete
  2. Underbar presentation från Joakim Alm, kul att du hittat den! Om det med amorteringskrav får vi se vad de säger under nästa vecka. Skulle man addera räntan på t.ex. familjen med 8 miljoner i lån så innebär det ju ytterligare ca 20 000 kr om nu räntan står i 4-5 %. Över 60 % av lönen går till bara amortering och ränta på lånet i så fall. Känns som att 8 miljoner i lån är ganska långt borta för en familj med 70 000 kr i inkomst.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ja det kanske blev väl extremt med 8 miljoner i lån i mitt exempel. Även om familjens totala lön var 100k och inte 70k. Men det finns personer på mitt jobb som har lån i den storleken. Möjligtvis på lite mer än 100k brutto i hushållet totalt, men lön kan ju gå ner i vissa fall när man tvingas byta jobb tex.

      Delete
  3. Hej Miljonären! Först och främst vill jag tacka för en inspirerande och bra blogg. Jag säger som jag skrev till såväl Sparo som Snålcoachen - jag lyckades aldrig kommentera innan jag själv skaffade bloggerprofil men här kommer mitt samlade tack för timmar, veckor av underhållning (och läsvärd bok). Jag är inte sifferlistig som du (=jag lat indexkramare) men har ett önskemål, om du tar emot sådana: I en annons i ett glossy magazine fick jag nyligen uppmaningen att köpa "Sverigefonden Lancelot Avalon" som "gör det jag inte hinner, väljer bolagen som slår börsen. 20% avkastning per år!" (ja, utropstecken, så fantastisk är fnden!) Det här är ju rent Buffertska siffror och eftersom jag, mig veteligen, inte hört någon i den svenska ekonomibloggosfären prata om denna produkt blir jag lite brydd. Kanske kan du Miljonären hjälpa mig att reda ut begreppen kring denna fond? (de har en hemsida också...trots att jag misstänker att merparten av deras presumtiva kunder är analoga). Återigen - tack för många timmars härlig läsning!

    ReplyDelete
    Replies
    1. 20% per år var ett snitt de senaste åren då börsen gått starkt. Ingen garanti för kommande år.

      2016 fick de rejält med stryk av index, andra år har de slagit index. Men några 20% per år över tid framåt kan vi tyvärr glömma.

      Delete
    2. Japp, fetglömma :)

      Delete
  4. Intressant videoklipp. Ska bli intressant att se vad som händer med bostadspriserna! Själv har jag varit inne i bostadsmarknaden länge och det har alltid hämtat sig, men det känns som första gången spelreglerna ser ut såhär.

    ReplyDelete
  5. ALM har ju störtdykt senare veckorna, ska bli intressant att se när de återhämtar sig. Ett mindre bolag med lite högre risk...

    ReplyDelete
  6. Anonymous2:58 PM

    Hej och tack för en intressant blogg. Jag har ett förslag på ett inlägg med lite annorlunda inriktning än vad du har på merparten av inläggen idag. Tror jag inte är ensam om att läsa här och sitta i en lite annan ekonomisk sits än dig och flertalet av läsarna. Min frågeställning som jag skulle vilja se din åsikt kring är hur förvalta en förmögenhet för att trygga den för framtiden (lång tidshorisont, 50-100 år). Går ju göra på flera sätt. Antingen bara anta att man sitter på 30-100 mkr eller ta det utifrån min egen bakgrund. Jag både arbetar och är delägare i familjeföretag där vi som familj (föräldrar och 2 barn) drar in bra löner som räcker till det normala som behövs (mat, boende, resor m.m.), utöver det drar vi in 5-10 mkr/år efter skatt i utdelningar. Jag har någon sorts idé om att använda dessa pengar till att trygga för kommande generationer alternativt för sämre tider. Det vi gjort hittills är en kombo av pensionsavsättningar och lyxkonsumtion som fina boenden och fritidshus. Sitsen vi kommit till nu är att det inte finns några direkta behov av att lägga mer pengar på hus/fritidshus/båtar och liknande. Min egen idé för framtiden är att kombinera ett sparande liknande det du och andra som strävar efter frihet har med köp av mark. Tanken är en portfölj av mark (främst skog) och aktier med utdelning som ger passiva inkomster. Skogsfastigheter kan ju ses som en utdelningsaktie där man kan avverka med jämna mellanrum. Tänker att den för de som gör som dig binder för mycket kapital kontra utdelning (från avverkning). Kan man däremot köpa skog för 10-20 mkr så har man ju så mycket så det mer eller mindre går få en utdelning därifrån årligen om man önskar. Även åkermark med årliga arrenden från arrendator är ju en möjlighet. Har du några andra intressanta vinklingar på hur man kan avsätta pengar för att trygga de för framtiden?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bra fråga. Ser faktiskt ingen fördel med egna fastigheter, mark eller skog jämfört med aktier i skogs- eller fastighetsbolag. Om man inte tycker det är roligt att hålla på och pilla.

      Så det enkla men tråkiga svaret får bli att köpa en bra, bred aktieportfölj.

      Delete
    2. En spekulation jag har är att när Storbritannien lämnar EU och EU-"kostymen" skall minskas, pga minskade intäkter, finns en risk att arealstödet till åkermark tas bort/minskas. I dagsläget ligger stödet på ca 2000kr/ha vilket motsvarar en årlig avkastning på ca 2%. Tas stödet bort kommer sannolikt både arrendeintäkterna och priset på åkermarken att minska.

      Delete
    3. En poäng med att äga marken själv skulle vara att det inte kommer försvinna. Hur man än gör så försvinner inte mark. Företag kan däremot göra det. De kan köpas ut, slarva bort alla pengar eller sluta med utdelningar.

      Jag skulle ändå inte (just nu) vilja äga mark direkt. Det är ju ansvar ju!

      Delete
  7. Signs5:46 PM

    Jag förstår nog inte riktigt - ni börjar pensionsavsättningar och lyxkonsumtion som fina boenden och fritidshus, båtar, bilar och först nu ska ni lära er att investera långsiktigt? Känns något bakvänt...

    ReplyDelete
  8. Bra och mycket relevant inlägg!

    I mitt fall är det såpass bisarrt att jag inte utan problem skulle kunna köpa en BR för ens tre miljoner trots att jag alltså har kapitaltillgångar som motsvarar halva kostnaden och dessutom två årslöner på banken till kontantinsatsen.

    Nu är det förstås ett lyxproblem att problemet består i att behöva sälja aktier för några hundra tusen kronor, alternativ avstå från att köpa nya för att istället amortera, men det illustrerar hur märkligt förslaget är. Om inte ens den som kan täcka halva kostnaden i kapitaltillgångar med enkelhet kan ta ett lån trots att personen uppenbart är solid nog så illustrerar det tydligt hur överprisad bomarknaden egentligen är. Dessutom skulle effekterna på aktiemarknaden och konsumtionen vara negativa om alltför många tvingas amortera av principskäl oavsett om de har tillgångar eller inte. Överväger att skriva ett blogginlägg för att fördjupa resonemanget.

    Att sänka ränteavdraget, utifrån professor Flams resonemang, vore mycket klokare. Avskräckningseffekten är densamma men en sådan åtgärd skulle ge individer större frihet att bestämma hur snabbt de vill amortera kontra investera i annat. Därför skulle effekter på konsumtion och aktiemarknaden sannolikt bli lägre.

    ReplyDelete
  9. Jag tycker att svenska amorteringskrav är otroligt fegt satta. Fortfarande är ju det rådande tänket att bolån är något man ska ha livet ut, jämfört med många andra länder där bolån tas för att betala tillbaka i sin helhet i någorlunda närtid.

    Men eftersom jag precis som du tänker sälja och åtminstone inte köpa något dyrare i Sverige är det ju kanon att folk tittar mer på hur mycket de tillåts låna än var gränsen går för när det blir direkt osunt för deras ekonomi.

    ReplyDelete
  10. Anonymous2:41 PM

    Kommentar kopplat mot mitt tidigare inlägg kring markköp m.m. Jag ser flera stora anledningar till att sprida riskerna bort från aktiemarknaden. Tänker typ börskrasch a 1930, händer nått sånt tror jag det långt ifrån säkert att aktier som idag ses stensäkra klarar sig. Jag vill även säkra för min familj på fler nivåer än ekonomiskt också. Tänker åt prepper hållet. Många här har 100% fokus på ekonomiska termer, kan vara bra ha en tanke kring vad som händer vid en samhällskollaps också. Exempel på samhällskollpaser som kan ge stor inverkan är ekonomiskkrssch som får 1930-talet verka lugnt, pandemi där 5-95% av befolkningen dör, krig, osv. I många sådan vase är 5-10 mkr i utdelningsaktier helt värdelöst....

    Angående bakvänt å bakvänt så är det väl bättre sent än aldrig. Sen får du det låta som vi/jag är helt bakomflötet och så är det nog inte riktigt... har ju idag utdelningsaktier som genererar 5-10 mkr netto per år, dock något hög risk minst sagt då det kommer från två "små" företag. Har även några mkr kontanter, fastigheter värda över 20 mkr samt ca 10 hektar mark, så man kan ju sitta saämre till...

    ReplyDelete
  11. Signs4:49 PM

    Det är en mkt avundsvärd sits du är i och säker på att ingen är bakom flötet, det är nog jag som är lite annorlunda som är så totalt ointresserad av lyxkonsumtion. Och ju större möjligheter man får desto ointressantare blir det. För mig i all fall.
    Gällande mark/skog tycker jag att det definitivt har plats i en mkt långsiktig portfölj, men min erfarenhet är att med skog blir det lite mer en investering baserat på känsla och intresse, värdet man ser i jakträtt, fiskerätt, etc snarare än att man kan räkna hem det vs sätta pengarna i starka utdelande aktier. Jag räknar med en långsiktig avkastning på vår skog på 4% och det är ju under förväntningarna på börsen. Jag har börjat sätta mig in i familjen skogsinnehav och tycker det är enormt intressant att vara med från första steg till slutavverkning som vi gör nu på största skogsfastigheten. Försöker också köpa mer skog för att komplettera de skiften vi redan har och har som riktmärke att runt 10% av långsiktig portfölj ska bestå av skog. Och gällande samhällskollaps tycker jag du har en poäng - det har ett klart värde att faktiskt ha en plats där man kan vara i princip självförsörjande - utan att man för det behöver vara en prepper.

    Ett bra boktips för att lära sig mer om skog är förresten boken Skog av Staffan Seth och Clas Tjäder. Jag läser den parallellt med praktiken från att vara med i avverkningarna vi gör. Lärorik bok, i alla fall för mig som börjar från grundnivå.

    ReplyDelete
  12. Anonymous10:24 AM

    Jag har följt dig i många år och jag skulle uppskatta om du kunde göra en graf över din förmögenhet, från bloggens början till idag. Så man enkelt kan se din utveckling över tid. Det hade varit mycket intressant/ trogen läsare

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kan försöka skapa en sån utifrån minne och graf på avkastningen i depån. För har lite dålig koll på perioden 2009-2012 dvs när jag gick från 1-3 miljoner.

      Delete