Bostadsmarknaden

Jag fick för ett par veckor sen frågan vad jag trodde om bostadspriserna i Stockholm och hur jag tänkte agera framöver. Den kommande prisutvecklingen vet jag lika lite som alla andra om, men den andra frågan hur jag tänker för egen del kan jag väl spåna lite om.

Jag har för det första haft turen att vara inne på bostadsmarknaden i Stockholm i nästan 15 år. Tyvärr har jag valt att bo i närförort istället för innerstan och aldrig vräkt på med boytan. Vilket har gjort att utvecklingen i procent är mer imponerande än i faktiska kronor med Stockholmsmått mätt. Boendekostnader har å andra sidan alltid varit låg. Jag har under dessa snart 15 år aldrig betalat mer än 4.000 kr i månaden (avgift+el+ränta) för hela bostaden. Och då har jag under 90% av tiden varit sambo och alltså betalat hälften av detta. Jag har bott bra och billigt och prioriterat kassaflödet till sparande snarare än spekulerat i stigande bostadspriser.

Det gör att vi idag bor i en lägenhet på 60 kvadrat. Värd runt 3 miljoner och med bolån på 900.000 kr. Boendekostnaden är ca 3.500 kr i månaden delat på två personer.

Jag har svårt att se att vi kan bo så mycket billigare men det vi skulle kunna göra är att få loss pengar som idag är bundna i bostaden samt bli skuldfria. Detta genom att köpa ett boende för 1 miljon istället för dagens 3 och då betala av hela bolånet. Då skulle vi dessutom få loss 1 miljon som vi kan investera. Tex ett mindre hus i Sverige på landsbygden eller lägenhet i Spanien.

Så länge räntan är låg (vi betalar 0,79%) spelar väl skulden mindre roll för kassaflödet men vi kommer ha svårt att få nytt lån utan jobb. Att få in en extra miljon i investeringar som kan skapa avkastning ska ju ge 40.000 per år inflationsjusterat enligt 4% regeln.

Alternativet är att hyra något och då få loss 2 miljoner vilket bör skapa 80.000 per år i avkastning vilket kan motivera en högre månadskostnad.

Så åter till priserna. Jag har svårt att se att priset på vår lägenhet ska sjunka så mycket. En köpare som har betydligt högre boränta än oss och lånar 85% kommer fortfarande bo mycket billigare än i hyresrätter längre ner på gatan. Jag tror också räntan kommer vara låg flera år.

Däremot är det mycket slump. Lägenheter motsvarande vår i föreningen har haft ett spann på 500.000 kr i försäljningspris det senaste året. Så en variant den dagen vi båda har slutat jobba vore att lägga ut lägenheten till försäljning men vara stenhård på priset. Och låta det ta allt från 1 vecka till 1 år att sälja lägenheten. Det går ingen nöd på oss under tiden. Vi kan antingen bo kvar eller provbo i Spanien i väntan på att den ska bli såld. Faran är om priserna skulle gå ner under perioden vi försöker sälja då blir ju det tänka priset bara svårare och svårare att uppnå. Men hittills har svängningarna som beror på slump och antal köpare som trissar upp budgivningen påverkat mer än de långsiktiga svängningarna i vår närhet. Så jag tror ändå uthållighet och att inte sälja för billigt kan vara en lönsam taktik. Om än mäklarens värsta mardröm.